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天通苑二手房权威发布_2025房价下跌已成为定局吗(2024年12月精准访谈)

内容来源：批发价SEO所属栏目：观点更新日期：2024-12-02

天通苑二手房

宸悦国际：舒适洋房，前景如何？最近有不少朋友问我，昌平北七家的宸悦国际到底值不值得买？今天我就来给大家聊聊这个话题，总结一下就是：舒适的洋房，但未来发展前景一般。基础信息 𐟏 宸悦国际的户型设计挺有意思的，有57平、58平、74平、89平、94平和101平的户型，都是总高5-6层的洋房。单价从4.8万起，算是比较亲民了。北七家为何跑输大盘？𐟏ž️ 首先，北七家的位置有点尴尬。它东边是未来科学城，西边是昌平房价最高的回龙观，南边是天通苑。按理说，这些地方都能辐射到北七家，但实际上哪里都不靠。海淀的外溢几乎被回龙观截胡了，对大部分码农来说，通勤时间短比居住舒适度更重要。产业分布 𐟏튊从产业分布来看，北七家这边沿着北清路有永丰产业园、生命科学园、小米智慧产业园和宏福科技园等。这些产业园基本都分布在永丰路西段，东段基本是一片空白，很不幸北七家就处于东段。昌平给北七家的定位是为未来科学城服务，完善其发展链条。但这几年未来科学城其实没什么大发展，还不如生命科学园。交通状况 𐟚— 交通方面，北七家真的是在赌！几条主干道定泗路、北清路、立汤路开车的朋友早晚高峰可以去感受一下。从最新版的地铁规划来看，17号线支线会到北七家，但什么时候能落地真不好说！其他配套 𐟏尟늊至于商业配套、医疗和教育，有但一般。宸悦国际旁边的两个标杆楼盘的房价走势显示，北七家的房价走势是跑输大盘的，而且市场不好的时候波动性很大。宸悦国际能买吗？❤️ 那么，宸悦国际到底能不能买呢？当然能买！没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。宸悦国际的销售指导价是5.4万，开发商对外宣传单价4.8万起。附近望都新地的二手房单价在4.4万左右，所以5万左右的宸悦国际不算贵。对比品质、得房率和交房实际来看，宸悦国际比隔壁的硅谷one还是胜出不少！总结 𐟓 如果你是北边的刚需群体，首批开盘的宸悦国际还是可以上车的，尤其是盯着两居普宅的朋友。如果你是买101平及以上的户型，倒是不用着急，后期降价的可能性很大！很多人对比宸悦国际和北清橡树湾，如果你有上橡树湾非东西向的预算，请勇敢上橡树湾！

北京楼市成交对比：天通西苑一区昌平区天通苑「北京二手房」「北京楼市」「蝴蝶指数成交对比」

二手房市场回暖，这些城市表现亮眼最近，二手房市场出现了一些回暖的迹象，尤其是在一些典型城市中。为了深入了解这些变化，我们研究了北京、上海等12个城市的二手房数据。为了避免单套交易的影响，我们选择了那些过去两个月交易量超过5套的小区。首先，我们发现成交价相比挂牌价更早地出现了好转。在样本城市中，成交价的平均环比回落了0.4%，而挂牌价则下降了1.4%。从分布统计数据来看，已经有46%的小区成交价出现了上涨，但超过73%的小区挂牌价仍在持续下跌。为了确保房价指标的可靠性，我们选取了那些交易频次较高的小区，这些小区的居住价值和购房需求通常高于城市的平均水平。因此，虽然这些小区房价上涨的比例在一定程度上高于实际体感，但对于那些居住在人口密集的刚需、刚改板块，以及配套成熟、房屋流动性不错的改善板块的家庭来说，这些数据还是具有很强的参考性。在北京、合肥、上海、重庆、苏州这些城市中，有过半小区的房价环比出现了上涨。北京在统计局公布的数据中，10月房价环比领涨一线城市，天通苑、四惠、望京等板块的不少流量小区成交价格都出现了环比转增。然而，武汉、南京、广州的情况则相对复杂。这些城市房价环比上涨的小区均不足四成，其中武汉和南京是近年来房价下跌较为显著的城市，市场信心恢复相对较慢。广州则是统计局公布10月数据中，唯一房价环比下跌的一线城市。总的来说，虽然二手房市场出现了回暖的迹象，但不同城市的表现还是有所差异。对于那些关注房价走势的家庭来说，这些数据无疑提供了一定的参考价值。

2024北京买房：五大预算区域推荐 𐟏ᠩ℧00-700万：刚需族的选择如果你的预算在500-700万之间，望京的老破小可能不太现实。可以考虑东坝、常营、回龙观、天通苑、朝青、双井、丽泽、草桥、武夷花园、六里桥这些区域。这些地方的新房或者二手房都比较适合刚需族。 𐟒Ž 预算800-1000万：改善型需求如果你有800-1000万的预算，可以考虑朝青、东坝、百子湾、亦庄的三居，或者望京、双井的两居。尽量避开那些刚需板块的大面积低价房。 𐟏𐠩℧000-1500万：提升居住品质这个预算在北京可以买到品质不错的房子。一类板块的两居，二类板块的三居，比如上地、清河、望京、双井、朝阳公园、四季青、五棵松等地方都值得看看。 𐟌Ÿ 预算1500万以上：核心板块的高品质楼盘如果你的预算在1500万以上，建议缩小范围，专注于核心板块的高品质楼盘。比如橡树湾、领袖新硅谷、融科橄榄城等。 𐟔 预算2000万以上：顶尖楼盘的选择对于2000万以上的预算，东西城的三居，万柳、世纪城的三居，远洋万和公馆、东湖湾、朝阳臻园等标杆楼盘都是不错的选择。当然，买房不仅仅是看板块，还要根据自己的需求和实际情况进行综合分析，才能找到最适合自己的那套房。

长阳买房：自住天堂还是投资陷阱？预算有限，三四百万，但想要次新电梯房？很多人会推荐你去房山长阳看看。那么，长阳究竟是明日之星，还是普通人的天堂呢？其实，这个问题没有一个标准答案。成交量背后的真相 𐟓Š 首先，长阳在房山区的表现非常出色，甚至在整个北京也是名列前茅。尤其是在成交量上，长阳长期霸屏北京二手房市场的前五名。即使在市场疲软的5月，长阳依然能够超越望京、回龙观、天通苑这些热门板块，成为成交量的冠军。加州水郡、康泽佳苑这些楼盘更是风光无限，平均每天成交一套多。价值突破？别急 𐟚늊然而，高的成交量并没有带来价值的大幅提升。长阳36个月的长幅为5.45%，连存款利息都没跑过。以加州水郡三期为例，三年竟然跌了3.9%，康泽佳苑也跌了不少。为什么长阳会有如此表现呢？原因有很多，猴哥列举几条：位置“闭塞”：长阳是房山离城里最近的板块，但被铁路、高速、河流和区县交界包围，出口有限，早晚高峰必堵。产业匮乏：房产本身产业是弱项，周边强势产业外溢有限，丰台科技园能力有限。新房供应量大：房产新盘供应量是周边的数倍，价格便宜且供应充足。竞对商圈不占优势：离长阳不远就是大兴（交通和潜力更有优势），核心外溢有丰台截胡，甚至一号线延长线也分到了丰台河西。长阳的优点 𐟌Ÿ 当然，长阳也有它的优势。城市界面比较新，房山线和9号线开始贯通，名校分校也在布局。未来长阳是否有新的突破？猴哥认为还很长线。刚需盘推荐 𐟏ኊ如果你预算有限且急需买房，猴哥推荐几个刚需盘：长阳半岛系列、澜庭、建邦华庭等。这些楼盘有两个特点：近地铁且次新。但从投资角度看，非必要不房山，如果躲不开房山，依然要有一双火眼金睛。总结 𐟓 五年内看，长阳买房：自住天堂，投资天坑。

选房困难症：听听大家的建议吧 𐟏 最近为了买套改善型住房，我可是操碎了心。看了几个盘，实在拿不准主意，想听听大家的意见。先说说这几个盘的情况吧，大家帮忙分析一下。建发观云 𐟌‡ 这个盘户型是133平的，交房时间大概在25年中旬，算是这几个盘里交房最快的了。我去现场看了看，玻璃都封好了，感觉就差装修了。周围配套还行，就是医院有点近，进城有点不方便。不过听说高架修好了会缓解这个问题，心里稍微踏实了点。北京国贤府 𐟏ከ🙤𘪧›˜户型是125平的，小区环境我很喜欢，绿化做得不错。交房时间是26年9月底，还得等两年。说实话，两年后房子会不会像现在说的那么好，定泗路会不会还是那么堵，心里没底。不过听说大都会开了后去商场会方便很多，17号线去市里也比建发观云快一些。主要是在考虑这两年值不值得等。天通苑悦公馆 𐟏⊨🙤𘪦˜鷺Œ手房，周围配套成熟，生活起来会比较方便。不过价格比其他天通苑的房子贵了不少，去小区转了一圈，确实感觉比其他天通苑小区整洁一些，停车也没那么乱。就是价格有点高，不知道值不值得多花这钱。第一次买房，真是有点无从下手。希望大家能给我点建议，毕竟买房可是件大事啊！

昌平买房必知！未来科学城和回天地区全解析昌平区买房，你得知道这几个关键点！昌平主要分为三个板块：昌平城区、未来科学城和回天地区。每个板块都有不同的特点和优势，下面我来给大家详细聊聊。昌平城区：老房子和便宜房价昌平城区的房子价格相对便宜，大概在3-4万/平米左右。这里的老房子比较多，适合那些预算有限或者想体验老北京风情的购房者。不过，因为位置较远，除了本地居民和产业外溢的人口，其他人很难触达这里，所以保值增值能力一般。未来科学城：发展潜力巨大未来科学城目前还在发展阶段，新房比较多，产业规划也在建设中。如果你在附近上班，或者追求保值增值，这个区域还是很有吸引力的。不过，想要配套完善，还得等一段时间。持有的时间可能会比较长，但长远来看还是值得的。回天地区：码农聚集地回天地区包括回龙观和天通苑，这两个区域因为西二旗的产业外溢，吸引了大量买不起海淀房子的购房者。回龙观相比天通苑，人口没有那么密集，居住环境也更好。得益于回天计划，这里的交通更加便利了。回龙观的二手房选择次新改善房：主要有万科金域华府、首开国风美唐、紫金新干线、公园悦府、领秀慧谷CD区、融泽嘉园、新龙城、流星花园三区等。刚需上车房：比如龙腾苑、龙跃苑这些小区，新旧程度差不多，物业也相一致。老破小：比如龙华园、慧华苑、北郊农场宿舍等。回龙观和天通苑的优缺点回龙观：承接了海淀的外溢，互联网大厂带来了大量购买力。风雅园、龙华园、龙泽苑、龙腾苑、北店嘉园、龙跃苑、流星花园等小区都是不错的选择。天通苑：人口密度大，群租房多，但同预算能买到好户型+大面积，适合自住。其他区域推荐朱辛庄：新房热门板块，可以承接部分回龙观的外溢，区域内自身有产业，承接来自海淀上地、西二旗、后厂村的产业外溢人群。北七家：望都新地、冠雅苑、龙冠冠华苑、东二旗新村、名佳花园等小区都不错。沙河：保利罗谷、保利芳园、海淀上郡、梧桐山语、梧桐星宸等小区适合那些追求品质的购房者。总的来说，昌平区500万预算可以上车次新两居室，买房保值尽量围绕昌平南买。二手房林立的回龙观和新房聚集的朱辛庄，承接的是海淀的外溢，基本可以跟上北京的大盘。希望这些信息对你有所帮助！

昌平买房？这些你必须知道！很多朋友在买房的时候，都会很“盲目”的选择昌平，毕竟“海淀北、昌平南”，但你真的会选昌平的房子吗？让我们一起来看看昌平各个区域的房子吧！ 𐟏ᠥ›ž龙观回南：预算300-400万，可以选择两居室，龙泽以南的区域。回东：品质为王，预算600-800万。回西：投资需谨慎，可能会赔钱。回北：聪明人都不考虑。 𐟏 南邵改善居住环境，地铁出行，避开“下雨山里树”的区域，避免巨亏。另一个盘适合县城居住，小面积不推荐。 𐟏⠦œ𑨾›庄房源紧张，价格不便宜。预算稍高，建议考虑海淀北，至少是海淀区，有地铁，距离产业结构近，学校和商业抗跌。朱辛庄的二手房如果存在，中某海寰某宇早就降价了。性价比不高。 𐟏렦𒙦𒳩똦•™园三个盘两个坑，一个卖品质，一个卖装修。这个区域主要是刚需，地铁出行，未来可能会有新的竞品。配套和城市界面特殊，时间越长越有优势。高知带动产业，产业带动配套，越久越香。 𐟏堧”Ÿ命科学园四代住宅，城市界面发展起来后，五代住宅也可能出现。两条地铁？如果你买这里是为了两条地铁，那可能要失望了，核心因素不确定。不建议购买。 𐟏ᠥŒ—七家通通不推荐！朝阳往北看，北苑后沙峪适合刚改改善，天通苑适合刚需。未来还有R4线，刚需不一定往北看。回迁房、政策房、商品房、别墅混合在一起，谁能看透这我服你。科学加城喊了多少年了，大家心里有数。希望这些信息能帮到你，选到心仪的房子！

北京昌平买房攻略：从刚需到改善全解析 𐟓𘥐„位朋友，北京的疫情终于快要结束了，解封后二手房市场可能会有一个小高峰。这段时间积压了很多需求，再加上近期的一系列利好消息，给大家带来了不少信心。如果你手头有点钱和资质，现在可以重点看看房子了。 ⭐️北京的房地产市场一直比较稳健，大的行情不会有太大变化。今天给大家盘点一下昌平区那些比较增值和保值的板块和小区，供各位朋友参考。 𐟌Ÿ昌平区：昌平的购房逻辑很简单，主要是海淀和朝阳区的外溢需求。购买力主要来自海淀的码农和朝阳区的上班族。所以，越靠近这两个区域，保值和增值性就越强！重点看看回龙观、西三旗、天通苑和立水桥。 ⭐️极刚（300万左右）：这个预算基本属于入门级了，不能再低了。可以看看天通苑的北一区、北二区和中苑二区。如果觉得天通苑密度太大，可以去看看北七家。不过要告诉你的是，北七家的增值潜力比不过天通苑！ 𐟌Ÿ刚刚（350-450万）：这个预算可以选择的范围就大一些了，主要在回龙观里面选；新龙城、融泽嘉园、矩阵、龙华园；西三旗的旗胜家园、新康园；立水桥的溪城家园、北京北。 ⭐️刚改（500-650万）：这个预算在昌平算是刚改了，可以追求点品质和房龄了，可以看看两居和小三居了；回龙观：新龙城2居、融泽嘉园东一路6号院、万科金域华府、流星花园三期、首开国风美唐二期、紫金新干线、公园悦府；西三旗：新康园，这个小区虽然在昌平但学籍是海淀的，所以有学区需求的可以重点考虑；立水桥：北京北。 𐟌Ÿ改（650-850万）：这个预算在昌平买房基本也算是到顶了，不能再多了（别墅除外）。回龙观：融泽嘉园、万科金域华府（价格有点高）、公园悦府、国风美唐；立水桥：顶秀清溪、北京北。 ⭐️昌平新房：目前昌平新房也进入内卷模式，前前后后加起来有10多个楼盘。但是产品参差不齐，昌平自身其实没什么产业。概念性极强的未来科学城多半是起不来的，所以，重点的买房逻辑还是越靠近海淀越好。 𐟌Ÿ这里重点推荐北清云际、奥森春晓、建发珺和府，还有即将入市的平西府地块。前面三个的单价都是6.1万左右，总价在500万左右就可以买入。 𐟉码子不易，分析不易，若觉有用，劳请点赞➕收藏！ 𐟈𖦈‘建了一个购房交流群，如果你正在看房，不妨进来大家一起交流、讨论！

昌平购房看哪？三区解析！ 𐟏ᠥ悦žœ你正在考虑在北京昌平买房，那么回龙观、天通苑和立水桥这三个区域绝对值得一看。让我们来详细分析一下这三个区域的优缺点吧！回龙观：海淀区的“后花园” 𐟌𓊊回龙观在楼市上的表现一直很抢眼，虽然它并没有特别豪华的GDP，但因为地理位置优越，成为了昌平区的扛把子。回龙观紧邻海淀区，尤其是西区，坐地铁或骑行十几分钟就能到达西二旗，对于在西二旗上班的人来说，这里简直是天堂。而且，回龙观没有海淀区的学籍溢价，房价相对便宜。如果你预算有限，或者不想在海淀区挤老破小，回龙观绝对是个不错的选择。这里的教育资源也不错，有育新、人大附等名校。只要你对学区要求不高，回龙观还是很值得考虑的。不过，最近回龙观的新盘供应量很大，均价在6.2万左右。购买二手房时需要谨慎，像金域华府、国风美唐这些单价七八万的房子，买了很容易追高，不如新房划算。天通苑：北漂的第一站 𐟏 天通苑近年来承受了不少负面评价，比如被戏称为“亚洲最大的平民窟”，但这里始终有人买房，均价4万左右。如果你预算有限，天通苑还是有很多选择的。天通苑前两年价格也涨了不少，无论是刚需的东二区、东三区，还是环境更好的中苑，价格都上涨了约10%。这个区域是北朝阳产业的睡城，很多院落到望京通勤都不到30分钟。尤其是17号线北段通车后，天通苑东到望京西只需3站，加上是大站快乘线，出行更加方便。相比朝阳区的同品质住宅，天通苑的价格便宜一大截，这就是它的买入逻辑。立水桥：三区交界处的“尴尬”区域 𐟌‰ 立水桥位于三区交界处，一直没有被昌平区优先发展。隔壁的回天地区都砸了重金做全面升级，立水桥只能看着干瞪眼。不过，离五环最近，加上有5号线、13号线双轨兜底，到海淀和朝阳都很方便。西边还有东小口森林公园，北边和天通苑共用了龙德广场。立水桥算是进可攻退可守的地段，基本配套都有。像顶秀清溪、北京北、溪城家园这些不同价位的小区，前两年也实现了大盘以上的涨幅。不过，隔壁东小口有三块住宅用地可能今年出房，共40万方，要出三四千套房，根本不用担心抢不着，大概率还是个倒挂盘。总结 𐟓 总的来说，昌平区的这几个板块都没有大问题，只要选对了房子，都是不错的选择。希望这篇分析能帮到你，祝你找到心仪的房子！

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