北京买房|东城区天永片区踩盘分析（二）天坛片区（500w以内两居）

2、生活配套

医疗：天坛片区内没有什么大型医院，但是周围各种医疗配套很多，都不算太远，甚至一些协和医院的研究生公寓就在天坛西里东区，离首都医科大学附属北京友谊医院（三甲）、北京中医药大学东方医院（三甲）等等大型医院都不远，毕竟老城区了。

商超：片区内没有大型商场，也没有大型超市，主要是一些小型的便民生活超市，逛街可以去西单、王府井，还有方庄、崇文门那边的商场，都不太远，整体商业配套比较一般

休闲：主要是天坛公园了，还有二十四节气公园，围着南护城河，这俩公园，足够逛了。

学校下一篇再说

整体而言，老城区的生活挺方便的，而且这个片区由于挨着天坛公园和南护城河，其实环境和绿化还是不错的，而且房屋限高，大部分楼房都在5-6层之间，不过确实是老城区，基本都在7几年到9几年吧，70-80年代的居多，也有新一些的楼。有的小区已经改造完了，用中介小哥的话说，这就是数一数二的小区了，哈哈，还有的在改造中，小区的改造是统一的标准，有很多自建房都给拆除了，有一些窗户自己给飘出来的那种就没有拆，小区里面就是典型的老小区，没有什么小区环境可言，改造完的小区会引进物业，物业费几毛钱，毕竟这都不一定能收上来，没有改造完的小区要不没有物业，要不管理一般，老人多一些。天坛这边的居住人口不是很多，整体密度较低。

3、小区踩盘分析

这次踩盘的小区全部对口景泰小学，二流一类，小学还是很不错的，算是区重点

1、天坛东里中区

这个小区已经改造完了，是数一数二的小区了，改造完以后一层是独立下水的，后面所有改造完的小区一层都是独立下水的。物业费0.65元，改造完以后整体小区的感觉还可以，楼道里的扶手都换了新的，墙也都刷了，外立面也做了保温什么的，整个的改造还是比较彻底的。

小区共14栋楼，930户，1970-1993年建成，均价9.5w左右，基本就是7几年的老房子。这个小区里的树还挺多的。

另外景泰小学的一年级部就在这个小区里，2-6年级在永定门东街东里1号楼的旁边。很多买这个片区的房子的，是冲这个小学来的

看了一套顶层的（共5层），一梯三户，48.6平，报价445w，1978年建成

老房子的客厅都比较小，后面看的几个也是，不过主卧很大，可以当客厅+卧室使用。

2、天坛东里南区

这个小区是这片唯一有电梯的一个小区，电梯只到10层，共11层。小区在改造中，改造完后有物业，门口有一些小平房，环境非常一般。小区共5栋楼，有板楼有塔楼，建成年代在1970-1998年间，均价9.7w左右。

看了一套47平米的南向两居，公房，1980年建成，一梯三户，报价490w

3、永定门东街东里

我去看的房子在这个小区独立出来的一个楼，其他的已经做了改造了，这个楼还没有改造，可以对比一下改造前和改造后的状态。

这个楼挨着景泰小学的2-6年级部，南边就是南二环，需要注意噪音问题，挨着天坛公园的某个门，去的时候游客很多，路也有点挤。

下面这个是没有做过改造的，楼道也有很多小广告，也没有什么小区环境可言

下面这个是做完改造的小区的其他楼栋的情况，看着好不少，楼道也都重新刷了，扶手也换了

小区均价10w左右，共11栋楼，690多户，1970-1980年建成，小区老人较多。看了一套51平的两居室，顶层/5层，1970年建成，央产房，一梯三户，报价490w。全明格局，我发现主卧当客厅+卧室用其实也挺不错的。

4、永定门东街西里

这个小区还没有改造，预计明后年会改造，有一些自建，楼道也比较乱，隔着护城河临南二环，噪音问题需要注意。这个小区树很多

1970-1983年建成，共9栋楼，560多户，均价9.2w左右

看了一套4层/5层的两居，1974年建成，报价469w。

5、永定门东街西里

这个小区没有改造，有可能会腾退，说不准，疾控中心央产房，单位物业5毛钱，疾控的学生公寓也在小区里，共7栋楼，没什么小区环境，楼道小广告特别多。

小区主要是7几年的房子，有2栋楼2000年建成的，户型比较大，2居650w左右。均价9.2w左右

看了一套4/6层的3居室,56.7平，报价540w

4、总结

这个板块小区普遍比较老，7几年的房子居多，适合预算少，又需要2-3居人口比较多的家庭选择，片区综合来说学区在东城是最差的，但是很多时候我们没有办法只能这样，房价猛涨的时代已经过去了，选择适合自己的居住的房子才是最重要的，有的小区做完改造以后，还小涨了一些。居住环境一般般，板块内老人多一些，人口密度很低，挨着天坛公园，整体的外部环境绿化什么的还可以。不过这个板块还是慎重选择吧，主要是房子老并且学区一般。

说一些题外话：有人说老破小以后会被市场抛弃等等，这得分情况看，很多时候我们没有办法考虑更好的小区并兼顾孩子上学，平白听那些言论，只是徒增焦虑而已，一定要记住自己的核心点去选房子，很多老破小的位置、学区都很无敌，是那些远大新没法比的，普通人来北京并不是享受的，而是奋斗的，如果选择一个离市中心或者你工作单位很远的地方，每天的通勤都要累死了，住在大房子好小区里有什么用。这一波市场行情不景气，那些没有学区的次新，以前涨的多，现在跌的也多。有学区的，尤其好学校的，都没怎么跌。有人害怕后面孩子少了，学区房大跌什么的，以后怎么样谁也说不准，解决当下问题才是最重要的，只要学校不搬走，你想上好学校，就得买这块的房子，不着急上学的，可以观望观望，就是需要多搬几次家，多忍受一些租房的痛苦。

反正我是不想再租房了，够够的，现在临时租的房子，真的就是群租房，厨房我们懒得用，对门住了一对老人，每天开着门，说话声音贼大，还在屋里抽烟，再忍几天搬走了，不然必然会退租。房子是你在这个城市的入场券，他带给你的不仅仅是归属感，还有生活的质感

个人观点，仅供参考

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