男子27年前5500元出售四合院，得知要拆迁后男子5次告上法庭

北京密云，一男子27年前将一间四合院以5500元的价格卖给外地来京务工的一对夫妇。可9年后，男子却因得知房子要拆迁，就想收回房子。买家拒绝后，同意再补偿男子30万元。可得知实际补偿金额后，男子又反悔了，并因此5次将买家告上法庭。

（来源：北京密云区法院）

李先生与妻子王女士均是当地村民，在村里建有一间总共有8间房间的四合院，且地理位置非常好。

王先生与妻子陈女士是从河北来京务工人员，夫妻俩一直都想在当地购买一套属于自己的房子。

在得知李先生有意出售自家四合院后，王先生与李先生取得了联系。后经讨价还价，双方议定以5500元的价格成交，并签订了房屋买卖合同。

可在王先生居住9年后、李先生听说要拆迁，就以王先生并非本村村民，根据法律规定，房屋买卖合同应当认定为无效的为由，要求收回这间四合院。

当时是李先生自愿出售的、王先生已经住了9年，而且，9年前的5500元和9年后的，能一样么？王先生当然不同意了。事后双方还为此事闹上了法庭。

可当时李先生只是听说，主管部门和开发商都没有公示具体拆迁公告和补偿方案，所以李先生接受法院的调解，并与王先生签订了调解协议。

调解协议约定：如果房子拆迁，李先生应当配合王先生办理相关手续，待王先生拿到补偿款后一次性支付李先生30万元。如果没有拆迁，则王先生可以继续居住，李先生不得以任何形式干扰。

可两年后，李先生却因看到补偿方案远远超过其预估价值，其又反悔并拒收30万元协议约定的补偿。

再次产生争议后，李先生又以房屋买卖合同违反法律规定为由，将王先生告上法庭，主张合同无效。

法院经审理后认为，根据土地管理法规定，农村土地只允许本集体经济组织内部成员之间的转让，不是本集体经济组织内部的成员不得转让。

具体到本案中，王先生并非本村村民，其不具备购买涉案房产的资格，因此支持李先生的诉求。

民法典第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

一审宣判后，双方都没有提出上诉。

可事后李先生才得知原来在一审宣判前，王先生就已经拿着两年前的调解协议，与开发商签订了拆迁补偿协议，导致拆迁公告补偿名单中已经改为是王先生的名字，且已经将房子交给开发商。

李先生一气之下，又以王先生无权处分房子为由，将王先生和开发商一起告上法庭，主张两被告所签订的补偿协议等都是无效的。

可一审法院经审理后却认为，虽然已判定买卖房屋的合同无效、王先生无权处分房子，但现有证据证明，王先生与开发商签订的拆迁补偿协议等并不存在法定合同无效的情形，且开发商在签订拆迁补偿协议的过程中亦尽到了必要的审查和注意义务。

据此，一审法院驳回李先生诉求，且李先生不服并提出上诉后，二审法院经审理后仍然维持原判。

也就是说，由于开发商与买家王先生签订拆迁协议时，王先生有调解协议证明其有居住权，且法院当时还没有判定房屋买卖合同是无效的，因此，一、二审法院均认为，拆迁补偿协议有效。

得知自己之所以会败诉都是因为那份调解协议后，李先生又收集证据，并第5次将王先生告上法庭。

李先生在法庭上表示，王先生夫妻俩都不是本村村民，根据法律规定，不是本集体经济组织内部的成员不得转让。依法应当认定房屋买卖系无效的。

可法院当时却按照合同有效的前提下进行调解，并签署了调解协议书，因此，访调解协议的内容违反了法律规定，也应当认定为无效的。

李先生的目的很明确，只要判定这份调解书是无效的，就可以拿着判决书来主张拆迁补偿协议书了。

可法院经审理后却认为：

首先，人民调解法第33条规定，双方达成调解协议后，当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起30日内共同向法院申请司法确认，法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。

据此，法院认为，李先生当时没有提出异议，向法院申请司法确认，就应当调解协议生效。

其次，民法典第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

也就是说，在双方都是完全民事行为能力人、协议内容均是双方真实意思表示的情况下签订的调解协议，该协议内容是否违反法律规定是本案的关键。

法院认为，在签订调解协议书时，房屋买卖合同还没有被认定为无效，且协议约定房子的居住权利，并不违反法律规定。另外，调解协议系双方在拆迁背景下，对拆迁利益的协议分配，该约定内容并不存在协议无效的法定情节，双方应遵守该协议约定。

最后，李先生主张根据《关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》，应当认定调解协议无效，但该司法解释已经矢效，不应作为判案依据。

综上，法院经审理后驳回李先生的诉请。

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